Validité du double mandat de l'agent immobilier : celui de l'acquéreur et celui du vendeur

Même si le cas est rare, il peut arriver que l'agent immobilier se trouve investi d'un double mandat pour la même opération : de la part du vendeur d'une part, et de la part de l'acquéreur d'autre part.

Cette situation peut paraître curieuse et contestable et la question de la régularité de ce double mandat vient d'être tranchée par la Cour d'appel de Rennes.

Il apparaît que l’acquéreur n’a aucun intérêt à souscrire un mandat d’acheter dès lors que les biens qui lui sont proposés dans le cadre de ce mandat lui auraient nécessairement été proposés hors ce contrat.

Ce faisant, l’acquéreur potentiel se coupe de la possibilité de contracter avec toute autre agence proposant le même bien, parfois à un prix moindre, et ce sans le moindre avantage pour l’acquéreur.

Le mandataire, investi de deux mandats, est nécessairement confronté à un problème au regard du devoir de loyauté à l’égard de ses deux mandants, lesquels ont des intérêts distincts et surtout contraires quant au prix de vente.

Le mandataire ne doit pas favoriser l’intérêt de l’un au détriment de l’autre, et ce alors que l’agent immobilier est rémunéré sur le prix de vente ce qui laisse à penser qu’il a intérêt à favoriser un prix plus élevé (voir F. Terré, Ph. Simler et Y. Lequette, op. cit., n° 415, p. 404 s ; Ph. Pétel, op. cit., n° 220 à 222. - P.-H. Antonmattei et J. Raynard, op. cit., n° 452, p. 363. - Ph. Malaurie, L. Aynès et P.-Y. Gautier, op. cit., n° 566 ; voir commentaire sous Civ. 1re 13 mai 1998 RTD civ. 1998, p. 927 s., n° 2, obs. P.-Y. Gautier : "Ainsi, dans les ventes immobilières, si le mandataire du vendeur prend en charge les intérêts de l'acheteur, il est clair par exemple qu'il n'a plus vraiment intérêt à rechercher à obtenir le plus haut prix, bien au contraire").

Cela étant, il apparaît que la position de la jurisprudence actuelle en matière de double représentation est favorable à l'agent immobilier.

En effet, la première chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt favorable au double mandat (Civ. 1re 13 mai 1998 Bull. civ. I, n° 169 ; RTD civ. 1998, p. 927 s., n° 2, obs. P.-Y. Gautier). Dans cette affaire, un agent immobilier a été chargé par une entreprise de commercialiser des terrains, puis une autre entreprise s’est engagée à lui verser une commission si l'affaire se concluait. Après signature de l’acte authentique, l’agent immobilier avait demandé à l'acheteur la commission promise, ce que ce dernier a refusé. La Cour de cassation, au visa des articles 1er et suivants de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72 et suivants du décret du 20 juillet 1972 a cassé l’arrêt de la Cour d’appel en considérant que :

Aucune disposition de ces textes ne fait obstacle à ce qu'un agent immobilier détienne un mandat d'un vendeur et un mandat d'un acquéreur, pour la même opération ; il en résulte que le droit à commission existe pour chacun des mandants dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par les article 6 de la loi et 73 du décret

Aussi contestable soit-elle, les cours d'appel n'ont pas fait oeuvre de résistance à cette jurisprudence qui constitue la jurisprudence actuelle en matière de double mandat par un agent immobilier.

La Cour d’appel de Rennes, dans une décision du 7 février 2013 (CA Rennes 4e chambre 7 février 2013, réf. cabinet 044729), n'a pas tenté d’opérer un revirement de cette jurisprudence qui connaît des contestations de la part de certains auteurs, reprenant dans son arrêt les termes de l'arrêt de la Cour de cassation :

Aucune disposition de la loi n° 70-9 et du décret n° 72-678 ne fait obstacle à ce qu'un agent immobilier détienne un mandat d'un vendeur et un mandat d'un acquéreur pour une même opération