Vente immobilière et vice caché, vendeur professionnel et inopposabilité de la clause exclusive

C'est un blog de procédure civile, certes.

Mais lorsqu'une décision paraît intéressante sur le fond, il serait dommage de ne pas en faire état ici.

En l'espèce, un bien immobilier a été vendu.

Peu après la vente, et dans le cadre de travaux, l'acquéreur s'aperçoit que le bien est "mérulé".

Pour ceux qui ne savent pas, la mérule* est un champignon, qui en plus de ne pas être comestible, fait surtout de gros dégâts dans certaines régions comme la Bretagne ou la Normandie. Il s'attaque au bois et ses attaques sont particulièrement redoutables. A côté, l'annamite phalloïde fait pâle figure.

Comme dans tout contrat de vente immobilière, une clause avait été prévue au profit du vendeur pour exclure toute garantie au titre des vices cachés.

Le vice était incontestablement caché, le méchant champignon dit "lignivore" n'étant pas décelable sans intervention destructive. Il existait aussi lors la vente.

Fort classiquement, le vendeur opposait la fameuse clause à son acquéreur.

Cependant, le vendeur étant gérant d'une société dont l'activité était "marchand de biens", ainsi que d'une SCI de construction vente, la Cour d'appel a considéré que le vendeur était un professionnel de l'immobilier (CA Rennes 4e ch., 16 octobre 2014, n° 11-05272, réf. cabinet 046057).

Par conséquent, même si la vente avait été faite à titre personnel, par le gérant qui était en procédure de séparation d'avoir Madame, le vendeur était un professionnel de l'immobilier ne pouvant se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés.

le vendeur professionnel, même s'il a vendu à titre personnel, ne peut invoquer la clause de non-garantie des vices cachés

Son épouse, du fait de la solidarité, ne peut davantage se prévaloir de cette clause.

Il est donc conseillé à tout acquéreur, autant que faire se peut, d'acheter à un professionnel de l'immobilier, faute de pouvoir s'opposer à l'insertion de cette clause de non-garantie qui est devenue une clause type dans tout contrat de vente immobilière.

* pour info, ce champignon ne ressemble pas du tout au champignon illustrant cet article